Conseguir la aprobación de una hipoteca es, sin duda, uno de los pasos más críticos en el proceso de compra de una vivienda. En 2026, las entidades bancarias han perfeccionado sus sistemas de análisis de riesgos, volviéndose más ágiles gracias a la digitalización, pero también muy rigurosas en cuanto a la solvencia del cliente.
En Inmobiliaria Ireka, con nuestra experiencia en el mercado de l’Horta Nord y Valencia, hemos notado que el mayor motivo de retraso en las firmas no es la falta de financiación, sino la presentación incompleta o incorrecta del papeleo. Preparar tu expediente con antelación es la clave para negociar mejores condiciones de interés y evitar agobios de última hora.
1. Documentación Identificativa: Quién eres
Lo primero es validar tu identidad y tu estado civil. Aunque parezca obvio, tener estos documentos en vigor es fundamental.
- DNI o NIE en vigor: Asegúrate de que tu documento de identidad no esté caducado. Si eres extranjero, necesitarás el Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión o la Tarjeta de Identidad de Extranjero (TIE).
- Vida Laboral actualizada: Aunque es un documento laboral, el banco lo utiliza para verificar tu trayectoria y estabilidad. Se solicita a la Tesorería General de la Seguridad Social y debe ser reciente (menos de 30 días).
- Estado Civil:
- Si estás casado, necesitarás el libro de familia o certificado de matrimonio. Si firmaste capitulaciones matrimoniales (separación de bienes), deberás aportar la escritura correspondiente.
- Si estás separado o divorciado, es obligatoria la sentencia judicial de divorcio y el convenio regulador. El banco necesita saber si pasas alguna pensión alimenticia o compensatoria, ya que esto reduce tu capacidad de endeudamiento.
2. Documentación Económica: Tu capacidad de pago
Esta es la parte más sensible del expediente. El banco necesita asegurarse de que puedes devolver el préstamo. La documentación varía según tu situación laboral.
Para trabajadores por cuenta ajena (Asalariados)
Si trabajas para una empresa, tu perfil se considera generalmente más estable, pero debes demostrarlo:
- Contrato de trabajo: Indispensable, especialmente si es indefinido. Si es temporal, las posibilidades de financiación se reducen considerablemente salvo que existan otros avalistas.
- Últimas nóminas: Generalmente piden las tres últimas. Si tienes pagas extras prorrateadas o variables (bonus, comisiones), asegúrate de que aparezcan reflejadas o aporta un certificado de empresa que las desglose.
- Declaración de la Renta (IRPF): La del último ejercicio fiscal cerrado. El banco revisará tus ingresos brutos y netos anuales.
- Movimientos bancarios: Extracto de tu cuenta principal de los últimos seis meses donde se vea el ingreso de la nómina y el pago de recibos habituales.
Para trabajadores por cuenta propia (Autónomos)
Los autónomos deben hacer un esfuerzo extra para demostrar la recurrencia de sus ingresos en 2026:
- Alta en el IAE: Documento que acredita tu actividad y antigüedad.
- Declaración de la Renta anual: El modelo 100 del último año.
- Pagos fraccionados de IVA e IRPF: Los modelos trimestrales (303 y 130) del año en curso.
- Resumen anual de IVA: El modelo 390 del año anterior.
- Justificante de pago de la cuota de autónomos: Para demostrar que estás al día con la Seguridad Social.
- Certificado de estar al corriente de pago: Tanto con Hacienda como con la Seguridad Social.
3. Información sobre tu salud financiera y deudas
Antes de conceder la hipoteca, el banco consultará la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), pero tú debes adelantarte y ser transparente.
- Recibos de otros préstamos: Si pagas letra del coche, tarjetas de crédito revolving o préstamos personales, debes aportar los últimos recibos.
- Justificantes de otros ingresos: Si cobras un alquiler por otra propiedad o recibes rentas vitalicias, aporta los contratos y los extractos bancarios que lo demuestren.
- Justificante de fondos propios: Debes demostrar que tienes ahorrado el dinero para la entrada (normalmente el 20 por ciento del valor de compra) y los gastos (un 10 o 12 por ciento adicional en la Comunidad Valenciana). Si el dinero te lo donan tus padres, se requerirá la escritura de donación ante notario.
4. Documentación del inmueble a comprar
El banco no solo te evalúa a ti, también evalúa la garantía: la casa. Si compras con Inmobiliaria Ireka, nosotros nos encargamos de facilitarte gran parte de esta documentación.
- Nota Simple del Registro de la Propiedad: Es el documento básico para verificar quién es el titular y si la vivienda tiene cargas (hipotecas anteriores, embargos). Debe tener menos de tres meses.
- Contrato de Arras o Reserva: El documento privado firmado con el vendedor donde se acuerda el precio y las condiciones. Es vital para que el banco inicie el expediente con un valor de referencia.
- Tasación oficial: Aunque el banco suele encargarla, tú puedes aportarla si está realizada por una tasadora homologada por el Banco de España y tiene menos de seis meses de antigüedad. Es obligatoria para determinar el porcentaje de financiación (generalmente el 80 por ciento del valor de tasación o compra, el menor de los dos).
- Certificado de Eficiencia Energética: Obligatorio para la venta y necesario para acceder a las «hipotecas verdes», que en 2026 ofrecen tipos de interés bonificados por alta eficiencia.
5. El proceso final: FEIN, FiAE y el Acta de Transparencia
Desde la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, el proceso de firma ha cambiado para proteger al consumidor. En 2026, estos documentos son estándar y debes conocerlos:
- FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): Es la oferta vinculante. Contiene todas las condiciones del préstamo (tipo de interés, TAE, comisiones, bonificaciones) y el banco debe entregártela al menos 10 días antes de la firma.
- FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): Informa de los riesgos de la hipoteca, como qué pasa si sube el Euríbor (en hipotecas variables) o los costes de vencimiento anticipado.
- Acta de Transparencia: Antes de firmar la hipoteca, es obligatorio acudir al notario (sin el banco) para revisar toda la documentación y hacer un test de comprensión. Sin esta acta firmada, no se puede formalizar la compraventa días después.
Consejos de Inmobiliaria Ireka para tu firma en 2026
En nuestra oficina de Massamagrell vemos a diario cómo pequeños detalles pueden paralizar una operación. Aquí van nuestros consejos expertos:
- Digitaliza todo: Ten todos los documentos escaneados en PDF de alta calidad. Los bancos en 2026 operan casi al 100 por cien con gestores documentales digitales. Las fotos del móvil a menudo son rechazadas.
- No pidas créditos nuevos: Durante el estudio de la hipoteca, no financies compras (muebles, electrodomésticos). Esto altera tu ratio de endeudamiento y podría denegar la operación en el último minuto.
- La caducidad importa: Las nóminas y notas simples caducan rápido. Mantén tu carpeta actualizada mes a mes si la búsqueda de casa se alarga.